상생임대인이란? 상생임대주택 양도세 비과세 2년 거주면제 등

 

상생임대인제도는 9억원 이하의 1주택을 소유한 1주택자에 한해 시행되어 왔으며, 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약체결한 임대인을 의미 합니다. 이번에 상생임대인 제도의 변경된 내용에 대해 알아보겠습니다.

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상생임대인 양도세 비과세 강화

임대료를 5% 이내로 인상한 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 강화 합니다. 기존에는 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도하는 경우, 양도 할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 했습니다. 하지만 이제부터는 상생 임대인에 대해 이를 면제해 주기로 했습니다. 즉, 상생 임대인은 주택에 실거주 하지 않아도 세제 요건을 받을 수 있게 되었습니다.

 

Q.
상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이
거주요건이 면제 되는 건가?

 

 

정답은 NO 입니다. 상생임대주택으로 운영된 주택 중 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제 됩니다. 양도세 비과세 거주요건 (2년)은 양도 시점에 1주택인 경우 적용 됩니다. 

상생임대인 인정 범위 확대

현재 상생임대인의 기준은 임대 시작 시점에 기준 시가 9억원 이하의 주택을 보유한 1가구 1주택자에 한해 상생 임대인 자격을 부여 받았습니다. 이번에 변경된 상생 임대인 제도는 1주택자로 전환 계획이 있는 다주택자에게도 상생 임대인 혜택을 준다고 합니다.

 

 

 

예를 들어 A,B,C 3개의 주택을 가진 다주택자인 경우, 
A주택의 전세를 5% 이내로 올리고(상생 임대주택이 됨) B,C 주택을 먼저 처분한다면 나중에 A주택을 처분할 때 실거주 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

또한, 상생임대인으로 인정 받으려면 직전 임대차 계약 대비 임대료가 5% 이하 인상해야 되는데요.

이 때 "직전 임대차 계약"이란 무엇을 의미 할까요?

 

직전 임대차 계약이란 거주자 A가 주택을 취득한 후 임차인과 새로 체결한 계약을 의미 합니다. 즉, A가 주택 취득 전 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 A씨가 승계받은 경우는 "직전 임대차 계약"에 해당되지 않습니다. 즉 주택을 산 후 다른 임차인과 계약을 체결한 경우만(승계 X) '직전 임대차 계약'으로 인정 됩니다.

장기보유특별공제 면제

1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위해 2년을 거주해야 하는 요건도 면제 됩니다.

 

적용기한은 상생 임대인 제도가 시작된 2021년 12월 20일부터 2024년 말까지(2년간) 입니다.

상생임대인 지원제도 개선 요약

 

상생 임대인 계약에 대한 FAQ

1. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약 사이 시간적 공백이 있어도 됨 
   (임대인 직접 거주, 공실 등)
2. 상생임대주택 인정 기간 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일까지 기간 중 체결해야함
3. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "상생임대차계약"으로 인정
4. 등록임대주택사업자의 임대주택도 "상생임대주택" 인정
5. 임대주택이 다가구 주택인 경우 추후 양도 계획에 따라 각 세대별로 체결해야 할 수 있음
   • 다가구주택 전체 양도할 계획인 경우,
     모든 호와 상생임대차 계약 체결 필요
   • 다가구주택 호별로 양도할 계획인 경우,
     각 호별로 상생임대차 계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정
6. 의무임대기간 판정 기준 → 실제 임대한 기간 기준
7. 상생임대차계약을 체결하면서 전세 → 월세, 월세 → 전세로 전환하는 경우 임대료 5%이하 인상 여부 기준은 민간임대주택특별법 산정률을 활용하여 계산

 

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